Matthias Storme over discriminatie op de private huurmarkt

Op  1 maart 2018 werd ik gehoord in een hoorzitting van het Vlaams Parlement over - discriminatie bij - de toegang tot de private huurmarkt

De beeldopname van de zitting kan gevonden worden op https://www.youtube.com/watch?time_continue=4&v=YFkZaJojeno.

Hieronder volgt een samenvatting van mijn uiteenzetting, zoals opgenomen in het officieel verslag (docs.vlaamsparlement.be/pfile?id=1389044).

Matthias Storme, hoogleraar KU Leuven en UA, komt net van een evaluatiecommissie over de federale Antidiscriminatiewet. Dat oplossingen voor macroziektes gereduceerd worden tot microsymptoombestrijding vindt hij een risico. Op de huurmarkt zijn er inderdaad grote problemen, mensen vinden soms moeilijk een woning en bepaalde soorten huurders hebben daar meer problemen mee dan andere. De vraag is of een meer repressieve toepassing van de Antidiscrimina- tiewet daar iets kan aan verhelpen. Volgens de spreker kan dat slechts deels, vooral omdat een groot deel van de private huurmarkt closed shop is. Dat betekent dat een verhuurder, anders dan een bakker, per definitie iedereen afwijst behalve één persoon. Als er een overaanbod is, wat vooralsnog niet zo is, zeker niet aan betaalbare woningen, verandert de situatie. Bij grootschalige commerciële verhuurders ligt de zaak ook helemaal anders. Precies om die grote verschillen, zijn er landen waar de wetgever een onderscheid maakt. In het Duitse recht is er een fundamenteel verschil tussen grote en kleine spelers. Voor verhuurders van meer dan 50 woningen gelden strengere antidiscriminatieregels. In principe is de antidiscriminatiewetgeving niet van toepassing op de andere verhuurders.
Een onderscheid maken tussen preselectie en selectie verschuift het probleem. Er worden dan wel meer mensen uitgenodigd voor een bezoek, maar uiteindelijk wordt er slechts één aanvaard. Eigenlijk is het dus symptoombestrijding om strenger toe te zien op de eerste fase.

Het Gelijkekansendecreet en de antidiscriminatiewetgeving buigen zich over de vraag wat geoorloofde selectie, een legitiem onderscheid is en wat discriminatie. De spreker ziet een viertal selectiecriteria om een huurder te kiezen. 

Huurders worden vooreerst geweigerd wegens een reëel of vermeend gebrek aan solvabiliteit. Aan het eerste kan de Antidiscriminatiewet niets doen, aan het tweede misschien. Aan een gebrek aan solvabiliteit kan de overheid op andere, allicht betere manieren wel iets doen, zoals er ook in de conceptnota staan. Solvabiliteit is meer dan enkel het huidige inkomen, het omvat ook het toekomstige inkomen, de waarborg enzovoort. De spreker wijst op een tweespalt: het lijkt een goede zaak om de waarborg zo klein mogelijk te houden, maar een kleinere waarborg beperkt de kansen van net die mensen waarvan de verhuurder twijfels heeft bij de solvabiliteit. Wegens de privacywetgeving en economische wetmatigheden is het moeilijk voor individuele verhuurders om aan informatie te komen. Dat zorgt voor information shortcuts: bij gebrek aan echte informatie, gaan verhuurders voort op vooroordelen.

Het tweede criterium van verhuurders is zorgvuldigheid. De verhuurder wil overlast voor zichzelf of eventuele andere huurders vermijden en tracht in te schatten hoe zorgvuldig de huurder met zijn eigendom zal omgaan. Dat is een vager criterium waar vooroordelen nog een grotere rol kunnen spelen en het nog moeilijker is om informationshortcuts te vermijden. China heeft het plan opgevat om voor elke inwoner een socialekredietscore bij te houden, een beetje vergelijkbaar met wat in de Verenigde Staten bestaat over de solvabiliteit. De FICO credit score, de kredietwaardigheidsscore, informatie over de leningen en achterstallen van elke burger, kan gewoon online worden geraadpleegd. Kortom, hoe meer een huurder beschermd is, hoe groter het risico voor de verhuurder. Bij kortetermijncontracten speelt dat minder en er is ook een groot verschil tussen een individuele verhuurder en een massaspeler. Van massaspelers mag terecht verwacht worden dat zij de bluts met de buil nemen: de goede en de slechte risico’s houden elkaar in evenwicht, net als in de ruimtelijke ordening sociale lasten gelegd worden op grote projecten waar dat op kleine niet kan. Hoewel dat een normale reflex is, hanteert de wetgever dat onderscheid niet op het vlak van antidiscriminatie.

Het derde selectiecriterium is taal. 

Het vierde criterium hangt samen met het tweede, namelijk het woonklimaat, de wooncontext. Op basis van vooroordelen, gezinssamenstelling enzovoort. maken de verhuurders een inschatting van het woonklimaat, de leefstijl van de kandidaat. Cru zegt de spreker dat het misschien niet altijd zinloos is een wat hij apartheidspolitiek noemt, te voeren. Hij verwijst naar de hoorzitting van februari 2005 over het doctoraal proefschrift van Bob Cools, oud-burgemeester van Antwerpen, dat ging over leefstijlwonen in de sociale huisvesting. Bob Cools pleit daarin voor woonblokken voor bejaarden, voor gezinnen met kinderen enzovoort. Zo zouden verhuurders bepaalde selectiecriteria kunnen hanteren in functie van de wooncontext. Als dat in de sociale huisvesting legitiem is, is het dat a fortiori in de private huurmarkt. Voor studentenhuisvesting hanteren grote steden al dergelijke apartheidspolitiek. Het Gentse stadsbestuur doet er alles aan om de sociale mix tussen studenten en gezinnen onmogelijk te maken. De spreker vindt dat overdreven en is er in de gemeenteraad hard tegen tekeer gegaan. Daar het ook hier deels over reële, deels over vermeende problemen gaat, is het zinvol na te gaan hoe aan de verhuurder reële informatie ter beschikking te stellen.

Discriminatie vaststellen, verloopt heel anders bij grote dan bij individuele verhuurders. Bij grote verhuurders kan worden nagegaan of het huurderspubliek representatief is. Bij individuele verhuurders kan dat niet worden vastgesteld. Het willen vaststellen op zich is merkwaardig genoeg zelf ook al op vooroordelen gebaseerd. Hij twijfelt aan de mogelijkheid daarover een effectieve wetgeving op te stellen.

In de nondiscriminatiewetgeving staat de mogelijkheid om statistieken te gebruiken als bewijs van discriminatie. Dat zegt echter niets over een individueel geval, omgekeerd moet de wetgever niet verbaasd zijn dat verhuurders zich dan ook op statistisch materiaal beroepen om foute criteria te hanteren, als informationshortcuts, bijvoorbeeld dat mensen met een laag inkomen statistisch grotere wanbetalers zijn dan mensen met een hoog inkomen. In zekere zin is dat een toepassing van het voorzorgsbeginsel dat in de Grondwet staat: als je niet weet of het schadelijk is of niet, neem dan geen risico. Dat gebeurt in milieuzaken, maar ligt blijkbaar moeilijker in andere domeinen.
De spreker concludeert dat het om ethische en morele redenen zaak is de preselectie discriminatievrij te krijgen, hoewel hij bij private verhuurders twijfelt aan de effectiviteit van dat ingrijpen. Dat zorgt ervoor dat meer mensen de kans krijgen om niet geselecteerd te worden. Of dergelijk toezicht ook best praktijktesten omvat, daarover zal hij zich niet uitspreken. Streng zijn op de preselectie is maar zinvol als individuele verhuurders nadien het recht op selectie wordt gegarandeerd. In het andere geval, zullen zij er alles aan doen om de preselectie te vervalsen, bijvoorbeeld door geen publiciteit te maken. Dat is de zogenaamde‘psythocratie’, de macht van het oorgefluister. Om een open markt te garanderen en de eerste fase zo discriminatievrij mogelijk te houden, moet de selectie nadien dus vrij zijn.

De antidiscriminatiewetgeving is voor de spreker totaal ongeschikt voor individuele closedshopgevallen. Voor individuele verhuurders werkt zelfregulering niet, om redenen die al genoemd zijn. De kwestie is of het vertrekpunt correct is:moet het wel werken, heeft het wel zin. Voor wie de wetgeving wel zinvol is, de grote spelers, is de kans dat zelfregulering werkt ook vrij groot. Hij zegt iets anders dan CIB Vlaanderen maar het gelijkheidsbeginsel vereist dat ongelijke gevallen ongelijk behandeld worden.

Yasmine Kherbache beaamt dat praktijktesten in particuliere gevallen discrimina- tie niet bewijzen. Haars inziens is dat echter niet het doel van praktijktesten. Praktijktesten kunnen ervoor zorgen dat de burger, bijvoorbeeld de verhuurder, niet automatisch zijn keuzepalet verengt, bewust of onbewust, door hem een spiegel voor te houden. Eens bijvoorbeeld vastgesteld wordt dat leefloners systematisch uitgesloten worden, kan er met de sector of de particuliere verhuurders in gesprek gegaan worden, waarbij ze gewezen worden op mogelijke waarborgen om het risico op insolvabiliteit te beperken. Praktijktesten halen feiten naar boven die nuttig zijn voor betrokkenen en beleidsmakers. Een a priori of normatief onderscheid tussen grote en kleine verhuurders vindt het parlementslid niet correct, maar het speelt wel in de beoordeling van een situatie.

Matthias Storme is het in essentie eens met de eerste opmerking. Als academicus is hij nooit tegen iets wat nuttige informatie verschaft. Hij heeft zich niet uitgelaten over praktijktesten, net omdat het dubbelzinnig is wat er allemaal onder die noemer zit. In heel wat antidiscriminatiemaatregelen is het beste de vijand van het goede. Naargelang waar iets voor gebruikt wordt en welke sancties er zijn, wordt het gedrag van de mensen in een vorige fase gestuurd. Een van de grote nadelen van de antidiscriminatiewetgeving voor kleine spelers is precies dat mensen vinden dat ze geen rechtszekerheid hebben, dat ze voor de rechter kunnen worden gebracht voor acties die ze zelf legitiem vinden. Ze moeten zich verdedigen tegen aantijgingen die terecht of onterecht zijn. Hoe meer garanties dat ze in een tweede fase hun vrijheid behouden, hoe meer er in de eerste fase een open society gecreëerd wordt. Hoe meer iets als repressie gezien wordt, hoe meer er een Vieraugengesellschaft gecreëerd wordt, dus ze de diensten niet meer publiek aanbieden. Hoe groter de rechtszekerheid op een bepaalde vrijheid, hoe opener de opstelling in de eerste fase. Als die vrijheid er is, heeft hij geen problemen met informatiegaring, voor bemiddeling, voor het ontkrachten van vooroordelen, onder meer over solvabiliteit. Zo kan de verhuurder erop gewezen worden dat er voor bepaalde groepen systemen zijn waarbij een derde garanties biedt dat de huur betaald wordt.
Het onderscheid tussen grote en kleine spelers acht hij om verschillende redenen wel relevant, onder meer voor de rechtszekerheid. Grote spelers kunnen verplichtingen incalculeren, risico’s spreiden enzovoort. De wijze van inrichting is anders. Hij is ervan overtuigd dat het onderscheid tussen grote en kleine spelers in meerdere sectoren belangrijk is, maar vooral in deze sector.


Yasmine Kherbache beaamt dat praktijktesten in particuliere gevallen discrimina- tie niet bewijzen. Haars inziens is dat echter niet het doel van praktijktesten. Praktijktesten kunnen ervoor zorgen dat de burger, bijvoorbeeld de verhuurder, niet automatisch zijn keuzepalet verengt, bewust of onbewust, door hem een spiegel voor te houden. Eens bijvoorbeeld vastgesteld wordt dat leefloners systematisch uitgesloten worden, kan er met de sector of de particuliere verhuurders in gesprek gegaan worden, waarbij ze gewezen worden op mogelijke waarborgen om het risico op insolvabiliteit te beperken. Praktijktesten halen feiten naar boven die nuttig zijn voor betrokkenen en beleidsmakers. Een a priori of normatief onderscheid tussen grote en kleine verhuurders vindt het parlementslid niet correct, maar het speelt wel in de beoordeling van een situatie.

Matthias Storme is het in essentie eens met de eerste opmerking. Als academicus is hij nooit tegen iets wat nuttige informatie verschaft. Hij heeft zich niet uitgelaten over praktijktesten, net omdat het dubbelzinnig is wat er allemaal onder die noemer zit. In heel wat antidiscriminatiemaatregelen is het beste de vijand van het goede. Naargelang waar iets voor gebruikt wordt en welke sancties er zijn, wordt het gedrag van de mensen in een vorige fase gestuurd. Een van de grote nadelen van de antidiscriminatiewetgeving voor kleine spelers is precies dat mensen vinden dat ze geen rechtszekerheid hebben, dat ze voor de rechter kunnen worden gebracht voor acties die ze zelf legitiem vinden. Ze moeten zich verdedigen tegen aantijgingen die terecht of onterecht zijn. Hoe meer garanties dat ze in een tweede fase hun vrijheid behouden, hoe meer er in de eerste fase een open society gecreëerd wordt. Hoe meer iets als repressie gezien wordt, hoe meer er een Vieraugengesellschaft gecreëerd wordt, dus ze de diensten niet meer publiek aanbieden. Hoe groter de rechtszekerheid op een bepaalde vrijheid, hoe opener de opstelling in de eerste fase. Als die vrijheid er is, heeft hij geen problemen met informatiegaring, voor bemiddeling, voor het ontkrachten van vooroordelen, onder meer over solvabiliteit. Zo kan de verhuurder erop gewezen worden dat er voor bepaalde groepen systemen zijn waarbij een derde garanties biedt dat de huur betaald wordt.

Het onderscheid tussen grote en kleine spelers acht hij om verschillende redenen wel relevant, onder meer voor de rechtszekerheid. Grote spelers kunnen verplichtingen incalculeren, risico’s spreiden enzovoort. De wijze van inrichting is anders. Hij is ervan overtuigd dat het onderscheid tussen grote en kleine spelers in meerdere sectoren belangrijk is, maar vooral in deze sector.